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建設單位壓低工程造價的五大手段,全是利潤要點!

發布時間:2020-8-26  瀏覽次數:261 次  來源:建筑界

    作為建設領域的兩大主體,建設方和施工方作為一個項目的使用方和建設方,不同的身份,不同的利益訴求,雙方間的各種博弈成了一種常態。下面就從造價方面談談雙方的博弈。
    設計階段 >>
    設計階段是確定工程造價非常重要的一個階段,因為在設計之前,對造價都是估算,這種估算有主觀性,對經驗的依賴很大,加上有些決策層的主觀行為,造成估算的偏差很大。而設計階段有了明確的方案和圖紙,使量項的準確度大大提升,所以國家把設計概算作為最高限價的依據是有一定道理的,畢竟設計是影響和決定造價的主要因素。就是這么重要的階段,現實中卻被建設方“忽視了”,可能主體結構這種現象不是太突出,畢竟事關重大安全。對于二次結構、精裝修、安裝就比較常見了,幾張簡單的平面圖,有的甚至圖紙都沒有,招標文件如何通過的,控制價如何出來的,不得而知。招標文件寫一條,本次招標包含深化設計,自然深化設計費用也就誰中標誰支付了,但是控制價包含設計費嗎?一波操作下來,省時省力還省錢,無形之中利潤去了一大塊。造價還是那個造價,利潤不是那個利潤。除了設計費,從幾何起,招標代理服務費、總包服務費,基本都是投標報價要包含內容,施工方代繳沒問題,關鍵是控制價是否包含,除了建設方別人無從知曉。
    招投標階段 >>
    有人會有疑問,招投標階段,施工單位自主報價, 建設單位是怎么壓低造價的?因為投標報價是在控制價的范圍之內的,別以為孫悟空可以自由的飛,逃不過一個緊箍咒。這個緊箍咒就是控制價。至于控制價的依據是否充分,比如前面提到的圖紙問題,編制水平怎么樣?是否考慮了市場價,價格是否考慮了建設方的需求和設計檔次等等問題,不要小看這些因素,每一個都會對控制價高低產生很大影響。
    對于精裝修和設備安裝尤其明顯,別的不說,品牌檔次就差距很大。根據我的實地經驗,每次按定額規規矩矩套出來,就比控制價高一大截。據內部人士透露,有時在正常定額價基礎上還要降價百分之十或更多。問有些控制價編制人員,說起定額價就有百分之二十的利潤,這種說法不能說完全錯,至少是很不嚴謹的。就是這樣一個價格,加上眾多參與者的競價,基本百分之十就沒了。碰上低價中標和二次談判競價,與控制價相比,最終中標價對半下來的都有。不知道有人想過沒有,隨便一個項目控制價能有百分之四五十利潤? 不用說吧!
    說到這兒,有人該說一些非國有資產非公開招標的應該不會出現這個現象。更不樂觀,控制造價的手段一樣不少,壓低造價的層次和程序更多。去年我們參加了一個房地產的裝修項目報價,說是好多家報價不敢報太高,加上砍價余量也就百分之二十。報價完了,幾天后對方招采部說領導想讓我們做,但有人報價更低,以別人的報價看我們能不能干,結果不言而喻。又過了幾天,說是成控部找出了幾個單價高的,能不能平衡報價。幾天后到了副總哪兒,直接說怎么也得讓利幾個點。最后到老總哪兒,還是得讓利,一輪下來十幾點沒了。談到合同,說是完工只能支付到百分之五十。你說,這不是逗你玩嗎?
    合同階段 >>
    沒有預付款,減少支付額度,減少或不約定調整因素,約定各種延期延誤罰金,更有甚者,五千或一萬以下的變更或簽證不計。這些都是變相壓價的手段和策略。別老說一紙文書,不較真就是廢紙,較起真來就是呈堂證供。幾年前我在一家房企上班,四川一家企業施工地產一個近千萬的項目,由于支付和價款的原因,做了一半的時候撤出了,關于未施工項目和支付問題一直沒有解決,拖了一年多,最后鬧到了要訴諸法律的地步,施工方要求地產支付工程款四百多萬,地產公司根據合同約定,要求施工方支付延誤工期一年的罰金將近一千萬,先不說對錯,合著干了半天還得拿出幾百萬。
    施工階段 >>
    1、非施工方工期延期帶來的管理費增加、保函費等各種費用的增加、人材機漲價的風險,這些費用即使合同有約定,也不易計算和確認。
    2、質量和標準提升,引起的人材機價格變化,增加的人工和機械費沒法增加,只能增加成本,材料雖然進行重新認價,但是也可能擠掉原報價的利潤。如果投標報價沒有約定品牌和詳細的規格型號,材料的價格也就說不清楚,賠錢都有可能。根據我的經驗,基本上沒有約定。
    3、延期支付的風險,100元錢今天支付和一個月后支付,導致的結果不一樣,可導致多種相關價格和費用的變化。
    4、工期延誤和質量等種種罰金,不要小看這個,去的都是純利潤。
    5、各種安全文明施工費用的增加。前幾年在北京一家企業上班,參與中關村聯想總部的內裝修施工,半年時間基本上沒有干什么活,除了政府總是要求停工,甲方總包每天幾次安全文明檢查,一個兩千多萬的項目,配備兩個安全員,工地每天收拾的十分干凈。不僅增加了很多防護費用,還造成很多新增費用和窩工損失。索賠申請卻是層層過關,半年也沒批下來。
    6、變更簽證的壓縮縮水,一個變更簽證要經過監理、跟蹤審計、設計方、甲方層層審批,好不容易審批完了,不同意,那就等等,程序和時間就讓你失去耐心,只得乖乖投降。
    竣工結算階段 >>
    只要沒有足夠有力證據,或者證據鏈出現失誤,結算價報多高都沒有用,一陣大刀闊斧。工程驗收交工了,建設方使用了,還有多少情面可講。還有一個因素不容忽視,那就是質保金,到了時間給一部分就算不錯了,對于有些建設方,開始就要做好不要的打算,不管有沒有維修和維修多少。再就是增也增了做也做了,有些地方還有不超合同價百分之十的規定。即使按補充協議給你,還得支付超過審減額的審計費用。
    應對方式
    面對建設單位的壓價行為和策略,施工單位又該如何應對呢?個人認為應該做到以下幾個方面:
    1、理性。雖然現在競爭大,拿業務很難。但市場、行業已經發生了很大變化,要改變拿下活再說的觀念,僅靠武斷和冒險精神已遠遠不夠。
    2、危機意識。這是避開危機或轉危為安的關鍵。不僅看到有利的方面,更要看到潛在的風險。好多人是不愿意提到風險,或者人為縮小風險的破壞性,這可能是致命的。記住一句話,做幾個工程掙的錢,可能抵不上一個風險賠的錢。
    3、測算和評估。這是最重要的,因為要拿事實說話,比如計算成本和利潤,從各個方面評估項目的回報和風險,提前指定應對計劃,這比經驗和推測要可靠的多。
    4、超前意識。很多人也不是沒有意識和理性,也不是沒有策劃和評估,但依舊還是出問題,差就差在一個拖字。很多工作要提前做,事后不是難度增大就是辦不成。本來很多甲方就靠這個來消磨我們,我們更應該重視一個“前”字。我在北京工作的時候,好多大公司這方面做得好 。
    5、持續不放松。不管意識和行動,都要在整個施工過程中保證持續性,按計劃完成每個工作,不能因甲方的態度和承諾以及一時的順利而放松。保修期滿資金都落入腰包才算結束。所以大的項目和有條件的,要成立一個專業小組,專門處理有關的商務問題。
    說到最后,甲乙雙方雖然是利益對立面,其實也是利益的共同體,如何在資金和工期、質量、安全等尋求平衡,達到長期合作共贏,如何做到全壽命成本最低,如何提高社會的聲譽和對人類環境的貢獻,才是我們提倡和追求的。
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    來源建筑界:https://www.jianzhuj.cn/news/47042.html

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